bonifikata 5% – czyli kiedy otrzymasz dodatek do odszkodowania

Dzisiaj, wracam do zagadnień związanych z odszkodowaniami za wywłaszczenie nieruchomości przejętych pod realizację inwestycji drogowych na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzji ZRID) i tzw. specustawy drogowej.

Artykuł będzie odpowiedzią na pytanie czy i kiedy osobie i innych podmiotom uprawnionym do odszkodowania przysługuje prawo do powiększenia odszkodowania o dodatkowe 5% wartości nieruchomości.

Najpierw, trochę teorii, która jak zwykle bywa, nie wygląda najgorzej. Zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej „W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego” .

Choć przepis wydaje się być jasny i precyzyjny, niestety okazuje się, że wciąż taki nie jest dla organów administracji, które wydają decyzje o wysokości odszkodowania.

Praktyka organów, również w tym zakresie, jest bardzo niekorzystna dla byłych właścicieli. Celowo posługuję się pojęciem „w tym zakresie”, ponieważ proszę zwrócić uwagę, że na razie nie ma mowy o stricte odszkodowaniu (jako takim, szerzej na ten temat będzie w kolejnych wpisach), lecz wyłącznie o swego rodzaju dodatku do odszkodowania, dodatkowej „premii” – jak wprost jest określana przez Sądy – a która stanowi jedynie (niewielką) część całego odszkodowania.

Choć sprawa dotyczy „zaledwie” 5% całego odszkodowania, w praktyce okazuje się niezwykle istotna, ponieważ wielu byłych właścicieli uświadamia sobie, że jednak coś jest „nie tak” z decyzją o wysokości odszkodowania i następnie szuka profesjonalnej pomocy, dopiero w momencie kiedy się przekona, że decyzja nie obejmuje właśnie tej dodatkowej premii 5%. Tymczasem dzięki dalszym odpowiednim działaniom, można nie tylko wyegzekwować te dodatkowe 5% ale również doprowadzić do sytuacji, w której nieruchomość zostanie ponownie wyceniona, na wyższą kwotę i tym samym zostanie podwyższone (zasadnicze) odszkodowanie a tym samym również dodatkowa bonifikata 5% (która przecież jest liczona od tej wartości jako podstawy).

Niestety, część z osób wywłaszczonych rezygnuje z próby kwestionowania decyzji, nawet w przypadku kiedy została uwzględniona premia, sądząc, że odwołanie się od decyzji o wysokości odszkodowania spowoduje utratę dodatkowej premii. Jest to oczywiście błędny wniosek, który nie znajduje żadnego potwierdzenia w przepisach ani tym bardziej orzecznictwie sądowym.

W obecnym stanie prawnym, potwierdzonym wykładnią stosowaną przez orzecznictwo sądowe wynika jednoznacznie, że były właściciel – aby uzyskać powiększone odszkodowanie o 5% na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej musi jedynie we wskazanym terminie udostępnić wywłaszczoną nieruchomość w ten sposób, że bez przeszkód, dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Przy czym, nie jest konieczna jakaś szczególna forma tej czynności (wydania). Wystarczająca jest bierna postawa, polegająca na zaprzestaniu wykonywania typowych uprawnień i czynności przez byłego właściciela, oraz nieczynienie przeszkód w przejęciu nieruchomości przez nowego właściciela.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowym, którego przykłady, przytoczę poniżej:

„Wydanie nieruchomości może nastąpić przez złożenie stosownego oświadczenia. Ustawodawca wymaga, by zostało one dokonane nie później niż w terminie 30 dniowym od dnia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jest to termin maksymalny – nic nie stoi na przeszkodzie, by złożyć oświadczenie przed tą datą (nawet przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, byle by w związku z toczącym się konkretnym postępowaniem o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej)” (Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrok z 2019 roku);

Jedynymi zatem przesłankami do powiększenia odszkodowania o 5 % są: 1) wydanie nieruchomości oraz 2) zachowanie 30-dniowego terminu dla dokonania tej czynności” (Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrok z 2019 roku);

„Wystarczające w tym zakresie są dowody pośrednie, z których można wywnioskować, że dotychczasowy właściciel dobrowolnie umożliwił realizację inwestycji drogowej w terminie wyznaczonym w ww. przepisie. Bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień, jakie wynikają z prawa własności, oraz nieczynienie przeszkód w przejęciu nieruchomości przez nowego właściciela powinno być uznane za przekazanie władztwa faktycznego nad nieruchomością, co w konsekwencji rodzi obowiązek zwiększenia należnego odszkodowania” (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, wyrok z 2018 roku);

„Były właściciel nie musi dowieść wydania nieruchomości poprzez podjęcie jakiejkolwiek czynności komunikującej to wydanie podmiotowi, na którego rzecz wywłaszczenie nastąpiło” (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, wyrok z 2017 roku);

„Przesłanki uzyskania podwyższonego o 5 % odszkodowania (…) są spełnione także wtedy, gdy bez czynienia przez byłego właściciela nieruchomości przeszkód dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi, zanim dotychczasowy właściciel zostanie zawiadomiony o wydaniu decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości. Obowiązujące przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości – w szczególności nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, ani złożenia jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości. Również bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego (Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrok z 2017 roku);

„Zaskarżenie decyzji (przyp. autora: decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ZRID) nie przekreśla zamiaru niezwłocznego wydania nieruchomości. Czym innym jest bowiem wydanie nieruchomości na podstawie decyzji, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, a czym innym kwestionowanie jej w toku instancji. Nie można utożsamiać kwestionowania samej decyzji, której skutkiem jest utrata własności przez dotychczasowego właściciela z podejmowaniem faktycznych decyzji w toku postępowania, co do np. wydania nieruchomości inwestorowi (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, wyrok z 2015 roku);

„Pod pojęciem wydania nieruchomości w rozumieniu przepisu (…) należy rozumieć podjęcie i ujawnienie takich czynności przez dotychczasowego jej właściciela, które zapewnią nowemu właścicielowi (inwestorowi) realną możliwość wykonywania w stosunku do niej wszelkich działań wynikających z prawa własności, a więc przede wszystkim posiadania, używania, pobierania pożytków, przetworzenia i rozporządzania rzeczą” (Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie, wyrok z 2015 roku);

„Powiększenie odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, ma na celu zachęcić byłego właściciela do jak najszybszego wydania nieruchomości wykonawcy inwestycji drogowej. Ta swoista premia ma w założeniach umożliwić najszybsze w istniejących warunkach uruchomienie procesu budowy drogi publicznej. Przekazanie nieruchomości na cele związane z budową drogi może nastąpić w każdej formie, byle wystarczająco wyraźnej (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, wyrok z 2013 roku);

„Przesłanki do uzyskania podwyższonego o 5 % odszkodowania (…), są spełnione także wtedy, gdy bez czynienia przez byłego właściciela nieruchomości przeszkód, dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi, zanim dotychczasowy właściciel zostanie zawiadomiony o wydaniu decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości” (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, wyrok z 2012 roku);

„Również bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego(Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, wyrok z 2011 roku).