Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku: organ nie może pominąć operatu szacunkowego strony

Dzisiaj, kontynuuję zagadnienia związane z odszkodowaniami za wywłaszczenie nieruchomości przejętych pod realizację inwestycji drogowych na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzji ZRID) i tzw. specustawy drogowej.

Wielu właścicieli, których nieruchomości są objęte planowaną inwestycją drogową, lub zostały już wywłaszczone a nieruchomości zajęte, zadaje sobie pytanie i poddaje w wątpliwość, czy jest sens podejmowania jakichkolwiek działań w toku postępowania o odszkodowanie, nawiązywanie współpracy z prawnikiem, rzeczoznawcą czy też innymi specjalistami. Wątpliwości, są wynikiem wielu okoliczności, niestety jednak bardzo istotny wpływ na postawę właściciela mają działania inwestora (czyli najczęściej urzędników oraz innych osób i podmiotów, które wykonują zlecenia na ich rzecz), który jest zainteresowany wynikiem postępowania odszkodowawczego czyli m.in. wysokością odszkodowania, które będzie zobowiązany wypłacić byłemu właścicielowi. Z formalnego punktu widzenia mówimy o przeciwniku procesowym byłego właściciela.

Tymczasem – mając na uwadze aktualny stan prawny oraz praktykę realizacji tego typu inwestycji – w interesie każdej osoby, której dotyczy rzeczony problem jest nie tylko aktywny udział w toku postępowania o odszkodowanie za wywłaszczenie, ale również w toku poprzedzającego je postępowania w sprawie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzji ZRID), czyli postępowania wywłaszczeniowego, a także we wszystkich innych postępowaniach je poprzedzających np. w toku postępowania o wydanie tzw. decyzji środowiskowej, tzw. uwarunkowań wodnoprawnych, tzw. decyzji ws. prób geologicznych i szeregu innych postępowań i uzgodnień poprzedzających wydanie decyzji ZRID, w wyniku których dochodzi do opracowania ostatecznej wersji projektu budowlanego. Mówimy zatem o aktywnym udziale na każdym etapie planowania i realizacji inwestycji, a także w toku późniejszego postępowania o odszkodowanie.

Odpowiednio przeprowadzone działania zgodnie z dobrze opracowanym wcześniej harmonogramem, mają wpływ nie tylko na to czy i kiedy zostanie wypłacone odszkodowanie za wywłaszczenie ale także na zakres wywłaszczenia i na wszelkie inne ograniczenia i warunki wynikające z decyzji ZRID i projektu budowlanego. Takie działania są możliwe wyłącznie przy pomocy osób, które zajmują się tym profesjonalnie i – co równie ważne – posiadają w tym zakresie odpowiednie doświadczenie. Dla wielu osób, tak samo ważne jak kwestie odszkodowania są właśnie warunki wynikające z projektu budowlanego – o czym zwykle się zapomina – a to przecież to w znacznej mierze z tego dokumentu, potwierdzonego ostateczną decyzją ZRID, będą wynikały uwarunkowania techniczne, a tym samym możliwości wykorzystania pozostałej części nieruchomości (niewywłaszczonej części, która nadal jest własnością prywatną) w przyszłości.

Choć wiele osób, o tym nie wie lub zwyczajnie zapomina, każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie, także wówczas kiedy mowa o samym odszkodowaniu. Sam często spotykam się różnymi reakcjami właścicieli kiedy rozmowę na temat potencjalnej wysokości odszkodowania rozpoczynam od takiego – dla wielu – dość oczywistego stwierdzenia. Każda sprawa jest różna, ponieważ każda nieruchomość jest różna i okoliczności każdej ze spraw są różne. A to determinuje nie tylko czy, kiedy i jakie działania powinny być podjęte ale także o samej wycenie, czyli wartości nieruchomości, czyli wysokości należnego odszkodowania. O odmiennościach decydują choćby takie kwestie jak powierzchnia działki, kształt, niwelacja terenu, uzbrojenie, dostęp do drogi publicznej, poziom i rodzaje roślinności, upraw, zalesienia, rodzaj i klasa gleby, ogólna charakterystyka działki i jej otoczenia, aktualny sposób użytkowania, przeznaczenie nieruchomości w MPZP, Studium lub decyzji o warunkach zabudowy, ponadto stan prawny nieruchomości oraz ewentualne obciążenia lub inne prawa do nieruchomości przysługujące osobom trzecim. W przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, zakładami, budynkami gospodarczymi lub jakąkolwiek inną infrastrukturą i urządzeniami, różnic jest znacznie więcej. Przyczyny różnic w wycenie nieruchomości, nawet przy prawidłowej wycenie, jest co najmniej tak dużo jak okoliczności i cech które różnią porównywane nieruchomości.

Choć pytania i wątpliwości właścicieli są uzasadnione, na wiele z nich nie da się od razu odpowiedzieć i znaleźć odpowiedniego rozwiązania – przy najmniej do czasu zebrania i analizy odpowiedniej dokumentacji i sporządzenia operatu szacunkowego potwierdzającego wartość nieruchomości.

Dlatego, rozpoczynając serię artykułów dotyczących stricte wysokości należnego odszkodowania poświęconym różnym aspektom wyceny, posłużę się przykładowym Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Do rozstrzygnięcia doszło w jednej ze spraw naszego Klienta, której okoliczności pokrótce przytoczę poniżej. Przykład obrazuje nie tylko to, w jaki sposób są realizowane inwestycje tego typu ale również w jaki sposób zobowiązane podmioty rozliczają się z właścicielami za przejęte grunty.

Przykład dotyczy realizowanej przez Starostę Wejherowskiego rozbudowy drogi powiatowej i prowadzonego przez tegoż Starostę postępowania o odszkodowanie za grunty przejęte pod tę inwestycję. Starosta Wejherowski planując inwestycję w zakresie drogi powiatowej („niejako dla siebie, we własnym imieniu”) wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzję ZRID, czyli decyzję wywłaszczeniową). Jednocześnie, Starosta upoważnił wójta gminy na terenie której przebiegała modernizowana droga, do przeprowadzenia „negocjacji” z właścicielami, których celem było ustalenie wartości „odszkodowania” za przejmowane grunty. Oba wyrazy celowo zapisuję w cudzysłowie, jako, że działania podejmowane przez tego – bądź co bądź – urzędnika miały niewiele wspólnego z negocjacjami i słusznym odszkodowaniem, o których mowa we właściwych przepisach. Nie wchodząc w szczegóły co do sposobu prowadzonych „negocjacji” – bo nie to jest istotą – większość z właścicieli na skutek „prowadzonych rozmów” zgodziło się na „odszkodowanie” w wysokości 1 zł. Warto dodać, że cena 1 zł to cena za całą odebraną nieruchomość, w zależności od przypadku było to od kilkuset do nawet kilku tysięcy m2. Stosunkowo niewielka inwestycja obejmowała zaledwie kilkudziesięciu właścicieli. Kilkoro z nich, nie zgodziło się na takie warunki, w tym jeden z właścicieli, który obecnie jest naszym Klientem. Skutkiem odmowy „przyjęcia oferty” było to, że Starota Wejherowski, który wcześniej przejął grunt na swoją rzecz, na skutek wydanej przez siebie decyzji, wszczął postępowanie o ustalenie wysokości odszkodowania. W toku tego postępowania została sporządzona wycena nieruchomości przez biegłego wyłonionego przez tego samego Starostę. Oszacowana wartość była znacznie wyższa od wartości proponowanej w toku „negocjacji”. Wobec tego, że operat zawierał liczne błędy, które – w naszej ocenie – skutkowały zaniżoną wyceną nieruchomości, w toku postępowania została także opracowana i złożona do akt wycena zlecona przez Klienta, która była niemal 9-krotnie wyższa od wyceny zleconej przez Starostę. Pomimo to, Starosta w całości pominął wnioski i argumentację właściciela a tym samym operat szacunkowy, wydał decyzję ustalającą odszkodowanie na tę 9-krotnie niższą kwotę wynikającą z pierwszego operatu. Pomimo złożonego odwołania Wojewoda Pomorski utrzymał w mocy rzeczoną decyzję. Dopiero skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku odniosła rezultat, Sąd uchylił obie wadliwe decyzje organów, potwierdzając przy tym nasze stanowisko.

Pomimo tego, że argumentacja podnoszona w pismach procesowych, w odwołaniu do Wojewody oraz skardze do WSA była szeroka i dotyczyła bardzo wielu kwestii, w tym licznych uchybień typowo proceduralnych, szczególną uwagę chciałbym zwrócić jedynie na dwa zasadniczo najważniejsze dla rozstrzygnięcia Sądu stwierdzenia, które wprost zostały przez sąd przytoczone.

Po pierwsze, biegły rzeczoznawca majątkowy – pomimo tego, że dysponuje zaświadczeniem właściwego wójta gminy potwierdzającym przeznaczenie nieruchomości – musi samodzielnie poprawnie ocenić i określić prawidłowe przeznaczenie wycenianej nieruchomości. Podstawowym błędem, decydującym o uchyleniu decyzji Starosty i Wojewody, był zatem fakt, iż rzeczoznawca majątkowy przyjął błędne przeznaczenie nieruchomości i to wyłącznie na podstawie zaświadczenia wydanego przez wójta gminy.

Po drugie organ, czyli Starosta w całości pominął w materiale dowodowym złożony przez Stronę operat szacunkowy. Sąd wskazuje między innymi, że „gdy opinia ta (operat szacunkowy złożony przez Klienta – przyp. autora) służy wykazaniu wniosków innych od tych zawartych w operacie szacunkowym (operat szacunkowy opracowany na zlecenie Starosty – przyp. autora) organ powinien uwzględnić wniosek strony i dokonać ponownej analizy materiału dowodowego, obejmującego także opinię prywatną, gdyż tylko takie działanie pozwoli rozstrzygnąć pojawiające się w sprawie istotne wątpliwości w kwestiach kluczowych dla sprawy.

Wcześniej wskazywałem, że przyczyny różnic w wycenie nieruchomości, nawet jeśli wycena jest opracowana prawidłowo, jest co najmniej tak dużo jak okoliczności i cech które różnią daną nieruchomość od innej. W praktyce może być ich znacznie więcej, co uzależnione jest już ściśle od treści operatu szacunkowego, ilości i charakteru błędów lub braków popełnionych przez rzeczoznawcę majątkowego, uchybień po stronie organu prowadzącego postępowanie a nawet działań inwestora i firm wykonujących roboty budowlane oraz inne zlecenia na jego rzecz (np. prace geodezyjne). Warto jednak podkreślić, że w opisanym przykładzie, wycena przygotowana na zlecenie organu różniła się i była niemal niemal 9-krotnie niższa od wyceny zleconej przez Klienta a główną przyczyną było – poza innymi w tym przypadku mniej istotnymi uchybieniami – wyłącznie błędne określenie przeznaczenia nieruchomości.