zasady wykupu tzw. „resztówki” – część VI

Ostatnie wpisy dotyczące zagadnieniu wykupu tzw. „resztówki” dotyczyły stricte negocjacji właściciela (lub użytkownika wieczystego) z zarządcą drogi. Jak już wspominałem przy okazji innych wpisów, niestety zwykle jest tak, że negocjacje kończą się negatywnie. Główną przyczyną jest fakt, że zarządca drogi po prostu nie jest zainteresowany nabyciem „resztówki”. Inną przyczyną jest fakt, że strony nie są w stanie dojść do porozumienia w sprawie ceny nabycia nieruchomości. Zwykle, cena oferowana przez zarządcę drogi znacząco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości i oczywiście od oczekiwań samego właściciela w tym zakresie.


Zatem, jakie działania powinien podjąć właściciel aby wyegzekwować swoje roszczenie?


Zanim odpowiemy sobie na to pytanie, w pierwszej kolejności należy bardzo wyraźnie podkreślić, iż żądanie właściciela o wykup resztówki nie jest elementem administracyjnego postępowania wywłaszczeniowego i nie podlega załatwieniu w drodze decyzji administracyjnej. Jak już Państwo wiecie z poprzednich wpisów, roszczenie o wykup ”resztówki” powstaje (niejako„aktywuje się”) dopiero po ostatecznym zakończeniu postępowania w sprawie wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzji ZRID, czyt. decyzji wywłaszczeniowej), co w sposób oczywisty przesądza o tym, że nie jest ono elementem tego postępowania. Nabywanie tzw. „resztówek”, nie jest prostą kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego (choć jest z nim związane, nie byłoby przecież „resztówki” bez wcześniejszego wywłaszczenia) czy też nowym postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie. Żądanie wykupu resztówki nie jest również częścią postępowania o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości – to bowiem postępowanie, jak sama nazwa wskazuje, dotyczy wyłącznie roszczeń odszkodowawczych za wywłaszczenie nieruchomości pod drogę (nieruchomości, która została już przejęta). Zgłoszenie żądania wykupu nie jest sprawą administracyjną w rozumieniu Kodeksu Postępowania Administracyjnego, a tym samym nie podlega także kognicji sądów administracyjnych.


Roszczenie o wykup „resztówki” ma bowiem charakter cywilnoprawny, dlatego też może być dochodzone tylko i wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym.


Po wyczerpaniu możliwości polubownego (umownego) załatwienia sprawy, czyli po bezskutecznych negocjacjach, właściciel (lub użytkownik wieczysty) powinien zatem wystąpić na drogę postępowania cywilnego z roszczeniem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli przez zarządcę drogi o nabyciu tej części nieruchomości.


Powyższe znajduje potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie sądowym, nie tylko sądów administracyjnych i Naczelnego Sądu Administracyjnego ale również sądów powszechnych – najistotniejsze z nich, przedstawię poniżej.


Z punktu widzenia właściciela ubiegającego się o wykup, taki stan rzeczy jest bardzo niekorzystny. Okazuje się bowiem, że jedyną drogą do uregulowania sprawy (po wydaniu decyzji ZRID) jest wymagający dużego zaangażowania skomplikowany proces sądowy, ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami (czas, koszty, ryzyko przegranej). W tym kontekście szczególnego charakteru w konkretnej sprawie nabierają działania właściciela na etapie planowania inwestycji, czyli w momencie kiedy wniosek o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej a tym samym projekt budowlany dla inwestycji jest dopiero opracowywany.


Wybrane tezy z orzecznictwa.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z lipca 2016 roku:

„Roszczenie takie ma więc charakter cywilnoprawny, a ustawowym kryterium zrealizowania go jest nienadawanie się pozostałej, czyli niewywłaszczonej części nieruchomości do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele. Dochodzone może być ono tylko i wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym”.


Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z marca 2012 roku:

„Roszczenie o nabycie części nieruchomości uregulowane w przepisie art. 13 ust. 3 ustawy (…) ma charakter cywilnoprawny. Organ administracji publicznej nie prowadzi w tego typu sprawach postępowania administracyjnego i nie orzeka w formie decyzji administracyjnej”.


Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z listopada 2011 roku:

„Żądanie nabycia części nieruchomości, w warunkach określonych w art. 13 ust. 3 ustawy (…) nie jest elementem administracyjnego postępowania wywłaszczeniowego i nie podlega załatwieniu w drodze decyzji administracyjnej. Roszczenie o wykup całej nieruchomości w trybie tego przepisu ma bowiem charakter cywilnoprawny, dlatego też może być dochodzone tylko i wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym”.


Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z lipca 2011 roku:

„Wniosek złożony w trybie przepisu art. 13 ust. 3 ustawy (…) nie jest rozpatrywany w trybie postępowania administracyjnego, gdyż nie jest to sprawa administracyjna w rozumieniu KPA. Nabywanie na żądanie właściciela tzw. resztówek, tj. części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu, która w skutek wywłaszczenia nie nadaje się na dotychczasowe cele, nie jest prostą kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego czy też nowym postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie. Jest to roszczenie cywilnoprawne, którego w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym”.


Postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z maja 2007 roku oraz Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z listopada 2008 roku:

„Jeżeli zostają spełnione przesłanki z art. 13 ust. 3 ustawy (…) a organ uchyla się od nabycia części nieruchomości, która nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, to skarżący mogą wystąpić na drogę postępowania cywilnego z roszczeniem o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o nabyciu tej części nieruchomości”.


Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia sierpnia 2008 roku:

„Żądanie nabycia części nieruchomości, w warunkach określonych w art. 13 ust. 3 ustawy (…) nie jest elementem administracyjnego postępowania wywłaszczeniowego i nie podlega załatwieniu w drodze decyzji administracyjnej. Roszczenie o wykup całej nieruchomości w trybie tego przepisu ma bowiem charakter cywilnoprawny, dlatego też może być dochodzone tylko i wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym”.


Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z listopada 2007 roku:

„Roszczenie o nabycie części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu, która wskutek wywłaszczenia nie nadaje się na dotychczasowe cele ma charakter roszczenia cywilnoprawnego, którego w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym”.


Postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z lutego 2007 roku:

„Sprawa w przedmiocie rozpoznania wniosku o nabycie nieruchomości nie podlega kognicji Sądów administracyjnych. Jeżeli spełnione są przesłanki z art. 13 ust. 3 ustawy (…), a Skarb Państwa uchyla się od nabycia części nieruchomości, która nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściciel lub użytkownik wieczysty mogą wystąpić na drogę procesu cywilnego przed Sąd powszechny z roszczeniem o zobowiązanie do złożenia stosownego oświadczenia woli o nabyciu tej części nieruchomości”.