zasady wykupu tzw. „resztówki” – część IV

W poprzednich wpisach poświęconych zagadnieniu wykupu tzw. ”resztówki”, dowiedzieliście się Państwo m. in. co to to jest „resztówka” i komu przysługuje prawo do żądania jej wykupu, kto jest zobowiązany do wykupu i jakie przesłanki muszą być spełnione aby można mówić o uprawnieniu właściciela. Po wcześniejszym przeanalizowaniu sprawy i ustaleniu okoliczności o których mowa była w poprzednich wpisach, każdy właściciel, przed podjęciem jakichkolwiek działań ws. „resztówki”, powinien oczywiście wiedzieć kiedy może rozpocząć negocjacje i co powinien zrobić aby je zainicjować.

W praktyce, istotną kwestią jest ustalenie najwcześniejszego możliwego terminu rozpoczęcia negocjacji. Okazuje, że w wielu przypadkach działania właścicieli podejmowane są zbyt wcześnie – co do zasady mogą to być prawidłowe działania ale podejmowane w złym terminie lub przy zachowaniu błędnego harmonogramu i złej kolejności – i jako takie nie mogą być skuteczne. W takich warunkach zarządca drogi, jako że jest to w jego interesie, podchodzi do roszczeń właściciela rygorystycznie i odpowiada negatywnie na żądanie właściciela. Ten jednak nie wiedząc co jest przyczyną (czyli wyłącznie fakt, że żądanie zgłoszono w złym terminie) – choć sprawa rokuje na skuteczne uregulowanie – nie podejmuje dalszych działań. Zdecydowanie gorszą sytuacją jest, kiedy pomimo to właściciel jednak podejmuje dalsze błędne działania i w takich warunkach wszczyna procedurę sądową, która ma zmusić zarządcę drogi do wykupu „resztówki”. W takich warunkach proces sądowy z góry skazany jest na niepowodzenie, i to wyłącznie z przyczyn formalnych (nie merytorycznych).

Ustalenie tego kiedy należy rozpocząć negocjacje może być dla wielu osób kłopotliwe. Wynika to głównie z faktu, że żaden przepis nie precyzuje tego wprost. To, kiedy właściciel może wystąpić z żądaniem wykupu „resztówki”, jest wynikiem wieloletniej sądowej wykładni przepisów, i to nie tylko przepisów specustawy drogowej. Często już sam fakt wydania decyzji wywłaszczeniowej, czyli w tym przypadku decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzji ZRID) lub nadanie takiej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, lub choćby zajęcie nieruchomości przez inwestora (firmy wykonujące roboty budowlane) błędnie utożsamiane jest przez właścicieli z wywłaszczeniem nieruchomości (rozumianym potocznie jako „ostateczne”, „prawomocne” wywłaszczenie). Wielu właścicieli wywłaszczenie postrzega je nie jako „formalne” odebranie „prawa własności”, lecz jako „faktyczne” uniemożliwienie „korzystania z nieruchomości” w dotychczasowy sposób. W tym kontekście należy pamiętać, że w przypadku realizacji inwestycji drogowych, decyzji może zostać nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Co więcej, rygor zwykle jest nadawany wraz z wydaniem samej decyzji – w tym samym dniu, w tym samym dokumencie.

Warto pamiętać, że zgodnie treścią art. 17 ust. 3 specustawy drogowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID), której nadano rygor natychmiastowej wykonalności:

„2)zobowiązuje do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń;

3) uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez właściwego zarządcę drogi;

4) uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych;

5) uprawnia do wydania przez właściwy organ dziennika budowy”.

Co więcej, obowiązek wydania nieruchomości (jak również innych obowiązków wynikających z decyzji) przez dotychczasowego właściciela może być wyegzekwowany w toku postępowania egzekucyjnego. Rygor natychmiastowej wykonalności jest zatem mechanizmem, który służy przyspieszeniu procesu realizacji inwestycji, czyli w pierwszej kolejności zajęciu nieruchomości i rozpoczęciu robót budowlanych.

Choć nadanie decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności niesie za sobą doniosłe skutki zarówno prawne jak i faktyczne (czyli utratę przez właściciela rzeczywistego/faktycznego władania nad nieruchomością), nie oznacza to, że taka decyzja jest ostateczna. Nie zmienia to również faktu, że pomimo decyzja nie jest ostateczna, niezależnie od tego powinno być prowadzone postępowanie o odszkodowanie za wywłaszczenie – szerzej na ten temat było w poprzednich wpisach (tutaj i tutaj).

W ramach przykładu: dla jednego z odcinków inwestycji o nazwie „Budowa drogi ekspresowej S6 Słupsk – Gdańsk na odcinku Bożepole Wielkie – początek Obwodnicy Trójmiasta. Zadanie 3: węzeł Szemud (bez węzła) – węzeł Gdynia Wielki Kack (z węzłem) – odcinek 1” (tzw. Trasy Kaszubskiej) decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji Wojewoda Pomorski wydał w dniu 24 września 2019 roku (w tym samym dniu decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności), decyzja stała się ostateczna dopiero w dniu 3 sierpnia 2020 roku, tj. w dniu wydania decyzji przez Ministra Rozwoju, który rozpatrywał odwołania od wcześniejszej decyzji wojewody. O ile ma to decydujące znaczenie dla roszczeń właściciela o wykup „resztówki”, to pozostaje to bez znaczenia dla roszczeń odszkodowawczych za wywłaszczenie pod budowę rzeczonej drogi (i innych roszczeń) i nie ma wpływu na bieg tych postępowań.

Zgodnie z dominującym orzecznictwem sądowym, w tym również orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie roszczenie o wykup „może być zrealizowane dopiero po zakończeniu procesu wywłaszczenia”. W uproszeniu wywłaszczenie musi być „dokonane”, „wykonane”, czyli decyzja na podstawie której doszło do wywłaszczenia, musi być ostateczna. Właściciel powinien zatem wystąpić z żądaniem o wykup, nie po wydaniu decyzji, nie po nadaniu jej rygoru, ani nawet nie po faktycznym zajęciu nieruchomości, lecz dopiero po uzyskaniu przez decyzję waloru ostateczności.

Właściciel, który chce rozpocząć negocjacje w sprawie wykupu „resztówki” powinien wystąpić z pisemnym żądaniem do właściwego zarządcy drogi. Niezależnie od tego czy i jak pismo zostanie zatytułowane, czy jako wniosek, żądanie, wezwanie, zaproszenie do negocjacji czy po prostu pismo, decydujące znaczenie będzie miała jego treść. Zatem pismo powinno zawierać prawidłowe oznaczenie i adresy składającego pismo oraz jego odbiorcy, datę sporządzenia i czytelny podpis oraz zwięzłe określenie żądania, zawierające dane identyfikujące nieruchomość. Co ważne, właściciel powinien dysponować potwierdzeniem doręczenia (względnie próby doręczenia) takiego oświadczenia.

W kolejnych wpisach m. in. otrzymacie Państwu wzór pisma z żądaniem wykupu „resztówki” oraz dowiecie się Państwo jak przebiega dalsza procedura wykupu resztówki w razie odmowy zarządcy drogi.