zasady wykupu tzw. „resztówki” – część III

W nawiązaniu do wcześniejszych wpisów poświęconych zagadnieniu tzw. ”resztówki”, dzisiejszy artykuł będzie odpowiedzią na kolejne bardzo istotne pytanie, czyli pytanie o to, jakie przesłanki muszą być spełnione, aby można mówić o uprawnieniu właściciela do żądania wykupu „resztówki”.

Zgodnie z treścią znanego już Państwu art. 13 ust. 3 specustawy drogowej „jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości”.

Decydujące znaczenie dla oceny konkretnej sytuacji będzie miał zatem fakt, czy pozostała część nieruchomości, czyli tzw. „resztówka” zwana inaczej także „nieruchomością resztującą”, nadaje się do prawidłowego wykorzystania zgodnie z tym jakie było jej dotychczasowe użytkowanie. Jako że przepisy nie definiują, co należy rozumieć przez takie określania jak „dotychczasowy cel” i „prawidłowe wykorzystanie”, okazuje się, że w praktyce ustalenie tych okoliczności jest bardzo kłopotliwe. Należy więc odwoływać się do „zasad doświadczenia życiowego, badać dotychczasowy sposób wykorzystania działki, badać czy jest realna możliwość wykorzystania jej na dotychczasowe cele”. Znajduje to potwierdzenie w licznym orzecznictwie sądowym dotyczącym tej problematyki, zarówno w orzecznictwie sądów powszechnych z Sądem Najwyższym włącznie, jak również w orzecznictwie sądów administracyjnych z Naczelnym Sądem Administracyjnym w Warszawie włącznie. Pomimo tego, że upłynęło już niemal dwadzieścia lat od wejścia w życia ustawy, niestety nadal trudno mówić o względnie jednolitym orzecznictwie sądowym lub jakimś względnie dominującym poglądzie reprezentowanym przez sądy, w tego typu sprawach rozumianych jako całość. Takie elementy wspólne i zgodne poglądy z pewnością można dostrzec ale jedynie w pewnych aspektach (częściach) całej problematyki związanej z „resztówkami”.

Punktem wyjścia do analizy każdej sprawy jest oczywiście prawidłowe określenie tego, w jaki sposób nieruchomość była wykorzystywana dotychczas, czyli przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzji ZRID). Podkreśla się przy tym, że w tym aspekcie „chodzi o faktyczne korzystanie z nieruchomości przez właściciela”.

Na pewno nie należą do odosobnionych sytuacje, w których sądy wykazują postawę bardzo rygorystyczną i nakazują aby analizując cytowany wyżej przepis specustawy drogowej interpretować bardzo ściśle, przy zachowaniu wyjątkowości konkretnej sytuacji i szczególnego charakteru tej regulacji. Nie są także niczym nowym wyroki, w których sądy wyrażają stanowisko jakoby całkowicie bez znaczenia są „plany przeznaczenia” nieruchomości, albowiem wedle tego poglądu liczy się wyłącznie cel nieruchomość, na który ta była „dotychczas wykorzystywana”. Nie powinno zatem dziwić, że zdaniem niektórych sądów, do przesłanek roszczenia „nie należy pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości (również w zakresie poprzednio prowadzonej działalności), spowodowane zrealizowaniem inwestycji, a nie wywłaszczeniem”.

Choć część z Państwa pewnie mogła poczuć się zniechęcona takim stanem rzeczy, jako że nie ma ku temu powodów, spieszę z niezbędnym wyjaśnieniem. Otóż, jak już wcześniej sygnalizowałem, dotychczasowa praktyka sądowa nie pozwoliła na ukształtowanie jednolitego orzecznictwa sądowego lub dominującego poglądu jak tak naprawdę należy interpretować przepisy i rozpatrywać każdą sprawę. Czyli innymi słowy, w uproszczeniu nie istnieje jedna słuszna interpretacja i jeden sposób rozwiązania właściwy dla każdej sprawy. Abstrahuję oczywiście od tego, że taki stan w obecnym porządku prawnym, jest niemożliwy. Co się tyczy poruszonych przez mnie kwestii, warto dodać że istnieją również orzeczenia, w których sądy zajmują całkowicie odmienne stanowisko.

Jako przykład może tutaj posłużyć jedno z orzeczeń Sądu Najwyższego, który nie tylko (oczywiście słusznie) odrzucił takie jak wyżej stwierdzenia innych sądów ale poszedł w swojej argumentacji jeszcze dalej. Zwrócił bowiem uwagę również na inne, całkowicie dotychczas pomijane kwestie, a związane z kosztami jakie właściciel musiałby ponieść przy dalszym prawidłowym użytkowaniu „resztówki”. Sąd ten mianowicie uznał, że „jeżeli koszty, które należałoby ponieść do prawidłowego wykorzystania nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym celem w sposób trwały czyniłyby taki sposób wykorzystania nieruchomości nieopłacalny, należy uznać żądanie właściciela do jej wykupu za uzasadnione.

Podsumowując, w sprawach takich jak „wykup resztówki” możliwe jest, że te okoliczności, której w jednej sprawie mogą przesądzić o czyjejś wygranej, w drugiej sprawie mogą zadecydować o czyjejś porażce.

W kolejnych wpisach dowiecie się Państwo m. in. kiedy można rozpocząć negocjacje, czyli jakie inne przesłanki muszą być spełnione aby można mówić o uprawnieniu właściciela, i co trzeba zrobić aby je rozpocząć, a także jak przebiega dalsza procedura wykupu resztówki w razie odmowy zarządcy drogi.