Wywłaszczenie nieruchomości – co to jest?

Zanim przejdziemy do zagadnień związanych z odszkodowaniami za wywłaszczenie nieruchomości w pierwszej kolejności, musimy ustalić, co to tak naprawdę jest wywłaszczenie nieruchomości. I tak, zgodnie z przepisami, wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Do wywłaszczenia może dojść jedynie na cele publiczne i wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Ochrona własności jest zasadą konstytucyjną, znajduje ona swój wyraz m.in. w treści art. 21 Konstytucji RP , zgodnie z którym wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Doprecyzowanie tej zasady znajdujemy w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami , która reguluje kwestie związane z wywłaszczeniem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne oraz wywłaszczenie nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zgodnie z art. 112 ust. 2 tej ustawy – wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Jednocześnie w ustawie zastrzega się, iż wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane jedynie wówczas gdy cele publiczne (określone w art. 6 ustawy) nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż pozbawienie albo ograniczenie prawa do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość lub jej część. Szczególna sytuacja zachodzi wówczas gdy wywłaszczeniem jest objęta jedynie część nieruchomości, jednakże wskutek wywłaszczenia pozostała jej część nie nadaje się do użytku zgodnego z przeznaczeniem nieruchomości. W takim przypadku właściciel nieruchomości może żądać wykupienia od niego nieruchomości przez podmiot, na którego rzecz wywłaszczenie nastąpiło.

Co bardzo ważne, w kontekście analizowanych zagadnień. Należy odróżnić sytuację, w której dochodzi do przeniesienia prawa własności na rzecz podmiotu publicznego i ustalenia ceny (nie odszkodowania) jej nabycia w ramach umowy (np. umowy sprzedaży czy darowizny), od sytuacji w której do przeniesienia prawa własności na rzecz podmiotu publicznego dochodzi na podstawie decyzji administracyjnej a jedynie kwota należnego odszkodowania jest ustalana w drodze ugody (czyli umowy). Do jego ustalenia, możesz zarówno przed jak i po dokonanym wywłaszczeniu, o czym będzie szerzej w kolejnych artykułach.

Opisane zasady wywłaszczania nieruchomości są obecnie modyfikowane przez niektóre ustawy szczególne, tak jest m.in. w przypadku ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawa drogowa), a także ustawy o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu w Świnoujściu (tzw. specustawa gazowa), a także szeregu innych ustaw uchwalanych niekiedy wyłącznie dla potrzeb realizacji jednej określonej inwestycji lub grupy enumeratywnie wskazanych w ustawie przedsięwzięć. Odszkodowania obejmujące w szczególności utratę prawa własności lub innego prawa do nieruchomości, straty poniesione przy budowie, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości oraz spadek jej wartości, winny być ustalane w drodze uzgodnień dokonywanych między właściwym organem (najczęściej wojewodą) a właścicielem nieruchomości. Jeśli do uzgodnień nie dojdzie, odszkodowanie ustala organ w drodze decyzji (najczęściej jest to wojewoda).