Ocena operatu szacunkowego przez organ prowadzący postępowanie

W toku każdego postępowania o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, organ właściwy do ustalenia odszkodowania zobowiązany jest do zgromadzenia i przeanalizowania wszelkich możliwych dowodów pozwalających na wszechstronne zbadanie sprawy i wydanie poprawnej decyzji. Jedną z podstawowych czynności jaką należy wykonać w tego typu sprawach, jest przygotowanie operatu szacunkowego nieruchomości, który następnie stanowi podstawę do wydania decyzji o wysokości odszkodowania.

Opracowanie takiego dokumentu zleca się odpowiedniemu specjaliście, biegłemu posiadającemu uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych”.

Zarówno w nauce prawa, jak również w orzecznictwie sądowym podkreśla się niezależność rzeczoznawcy majątkowego w zakresie zleconych mu czynności.

W jednym z orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się wręcz, że „prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy”. W innym orzeczeniu ten sam sąd akcentuje, że rolą organu administracji powinna być ocena sporządzonej wyceny, ale tylko pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, „bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej”. Słusznie wskazuje się, że w przeciwnym wypadku można by dojść do wniosku, że udział biegłego w tego typu sprawach byłby zbędny, ponieważ jego miejsce zająłby sam organ.

Nie oznacza to bynajmniej, że organ nie posiada uprawnień do weryfikacji przygotowanego operatu szacunkowego. Wręcz przeciwnie, w każdym wypadku organ zobowiązany jest do zbadania czy wycena nieruchomości „nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków”.

Taka, stosunkowo szeroko zakreślona autonomia biegłego jest ściśle związaną z rolą rzeczoznawcy majątkowego w toku postępowania, która wynika z jego specjalnego statusu w takich sprawach. W orzecznictwie wskazuje się także, że „pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Podstawą takiego twierdzenia jest przyjęcie, że „zarówno przepisy ustawy jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę przy dokonywaniu wyceny nieruchomość obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności”.

Powyższe nie oznacza bynajmniej, że operat szacunkowy podlega tylko ocenie organu i to ograniczonej do weryfikacji dokumentu jedynie pod kątem formalnym i pod kątem ewentualnych „niejasności, pomyłek czy braków”.

Należy przy tym pamiętać, że to rolą strony postępowania, czyli byłego właściciela nieruchomości, a także w jego słusznie pojętym interesie jest to, aby doprowadzić do sytuacji procesowej, w której nierzetelny operat szacunkowy zostanie pominięty a przynajmniej, że wadliwy operat szacunkowy nie będzie stanowił podstawy wydania decyzji o wysokości odszkodowania. Zaś w sytuacji, w której doszłoby do wydania decyzji przez organ pierwszej instancji w oparciu o taki operat, w interesie właściciela jest uchylenie decyzji przez organ odwoławczy lub sąd administracyjny. Obowiązkiem strony jest zatem aktywny udział w toku całego postępowania i w razie potrzeby dowodzenie, że dokumenty zgromadzone przez organ, w tym operat szacunkowy jest wadliwy, niezależnie od tego jakiego charakteru są to błędy. W żadnym razie nie jest możliwe, aby to organ ”z urzędu” wyręczał w tym zakresie stronę postępowania.

W praktyce, nadal dochodzi do sytuacji, w których organy wydają błędne decyzje o wysokości odszkodowania w oparciu o wadliwą wycenę nieruchomości. Choćby dla przykładu można wskazać jedną ze spraw prowadzoną przed Starostą Wejherowskim, który wydał decyzję w oparciu o operat szacunkowy, który został przez nas zakwestionowany nie tylko w postępowaniu pierwszej instancji przed starostą ale również w postępowaniu odwoławczym przed wojewodą. Na skutek odpowiednich działań pełnomocnika, Wojewoda Pomorski uchylił błędną decyzję starosty i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania wskazując m. in. popełnione błędy i wytyczne co do tego, w jaki sposób sprawa powinna zostać rozstrzygnięta. Wojewoda jednoznacznie wskazał, że złożony przez nas operat szacunkowy (opiewający na niemal 3-krotnie wyższą kwotę), może stanowić podstawę wydania kolejnej, tym razem poprawnej, decyzji przez starostę.

Warto przy tym pamiętać, iż w dużej mierze skuteczność ewentualnego postępowania odwoławczego lub postępowania przed sądem administracyjnym, zależy od przebiegu postępowania pierwszej instancji i działań podejmowanych przez stronę w toku tego postępowania.